Site para corretor de imóveis: o comprador escolhe o imóvel, não o corretor

O comprador escolhe o imóvel, e o corretor vem junto no anúncio

Na maioria das profissões o cliente escolhe o profissional. No seu caso é o contrário: a pessoa se interessa por um apartamento no anúncio e o corretor chega colado nele. Essa inversão define o site inteiro.

A compra é longa e comparativa. Na pesquisa DataZAP+ sobre a jornada de compra, feita em junho de 2021 com 773 usuários do ZAP Imóveis e do Viva Real, a busca de quem pretendia comprar tinha mediana de 4 meses, 87% já tinham falado com corretor, em geral com 2 a 5 deles, e quem comprou visitou em mediana 6 imóveis antes de decidir. Só 1 em cada 10 buscava imóvel para investir: o resto buscava moradia ou lazer, com a moradia como finalidade principal, e por isso é comum existir um segundo decisor, cônjuge ou familiar, que nunca falou com você e vai receber o link do imóvel por mensagem.

Do outro lado está o proprietário, que decide em outro ritmo. Ele não compara corretores: digita "quanto vale meu imóvel hoje", uma das primeiras sugestões do Google para quem começa essa frase, e conversa com quem responder com critério. Essa jornada termina em captação, e quase nenhum site de corretor tem uma porta de entrada para ela.

Na prática, o site precisa servir a dois ritmos ao mesmo tempo. Para o comprador, conteúdo que aguenta ser relido na terceira semana de busca e ficha de imóvel que se explica sozinha, sem você do lado. Para o proprietário, uma entrada separada e curta, pela avaliação.

Nas duas jornadas a conversa com o corretor acaba no WhatsApp, e é lá que o segundo decisor recebe o link. Por isso o botão fica em cada ficha e em cada página de bairro, com o código do imóvel já escrito na mensagem, e não escondido no rodapé.

• Ficha de imóvel com URL própria, que abre bem no celular de quem recebeu o link encaminhado e não conhece você.
• Nome, foto e CRECI dentro da própria ficha, porque o segundo decisor chega nela sem passar pela home.
• Página de avaliação separada da vitrine, escrita na linguagem do proprietário, não na do comprador.
• Conteúdo de bairro e de processo para as semanas de comparação em que não há imóvel novo para mostrar.
• Botão de WhatsApp com mensagem já preenchida com o código do imóvel, para você saber de qual anúncio a conversa veio.

O que prova que você é corretor de verdade, e o que a lei não deixa usar como prova

A primeira prova é a mais conferida. O autocomplete do Google para "como saber se o corretor" devolve "é confiável", "tem creci" e "é verdadeiro": o comprador desconfia antes de escrever. O site responde com nome por extenso, a expressão profissional e o número do CRECI, mais um link para a consulta de inscritos do Conselho Regional.

A forma de mostrar o CRECI não é livre. A Lei 6.530/78, art. 20, IV, veda anúncio relativo à atividade sem o número de inscrição. A Resolução COFECI 1.065/2007, art. 2º, com a redação da Resolução COFECI 1.402/2017, manda que o nome venha seguido de uma expressão profissional ("corretor de imóveis" é a mais usada; a norma também aceita "gestor imobiliário" e "profissional liberal"), com pelo menos 25% do tamanho do nome, e que o número do CRECI apareça em destaque idêntico ao dessa expressão. Número miúdo no rodapé não cumpre a regra e ainda esconde a sua melhor credencial.

A segunda prova é saber o que o portal não sabe. Quanto está o metro quadrado naquele bairro hoje, qual condomínio tem obra ou dívida, qual rua alaga, quanto tempo um imóvel daquele perfil leva para vender ali. É esse conhecimento de microterritório que separa você dos outros corretores que o comprador consultou.

Para o proprietário, a prova é o preço bem justificado. Pela Resolução COFECI 1.066/2007, art. 6º, todo corretor pessoa física regularmente inscrito no CRECI pode elaborar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), e, pelo art. 8º, quem está no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) tem direito ao selo certificador para afixar nele. No site, isso aparece como entrega concreta da avaliação, não como sigla solta.

Algumas provas óbvias são proibidas ou arriscadas. Vitrine cheia de imóvel copiado de portal ou de grupo de WhatsApp esbarra no art. 20, III, da Lei 6.530/78, que veda anunciar publicamente transação sem autorização por documento escrito. Depoimento que revela valor de negociação ou situação pessoal do cliente é arriscado por outro motivo: o inciso VI do mesmo artigo veda violar o sigilo profissional, e é prudente só publicar esse tipo de detalhe com autorização expressa do cliente.

• Prova: CRECI ativo, no destaque que a norma exige, com link para a consulta pública de inscritos.
• Prova: página de bairro com preço praticado, perfil de imóvel e tempo de venda que você acompanha de perto.
• Prova: histórico de negócios por tipo de imóvel, região e prazo, sem valor nem dado pessoal do cliente sem autorização dele.
• Prova: PTAM como entrega da avaliação e, se você estiver no CNAI, o selo certificador.
• Prova: fotos reais e atualizadas e endereço completo. Na pesquisa DataZAP+ de 2021, 97% e 94% dos entrevistados apontaram esses dois itens como importantes na busca nos portais imobiliários. O endereço exato só entra combinado antes com o proprietário.
• Vedado: anunciar publicamente imóvel sem autorização escrita (Lei 6.530/78, art. 20, III).
• Vedado: anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis (art. 20, V).
• Vedado: nome de fantasia para corretor pessoa física, salvo autorização a quem se inscreve como empresário na Junta Comercial e registra o nome antes no CRECI (Resolução COFECI 1.065/2007, arts. 3º e 6º).

Como o corretor aparece, ou some, nas respostas de IA

O anúncio que você cadastra no CRM em geral sai por XML para os portais com a mesma descrição que vai para o seu site. Para o Google e para a IA, é o mesmo texto em vários endereços, e o portal tem muito mais autoridade de domínio para ficar com a citação. Nessa disputa o site do corretor pessoa física entra em desvantagem desde o primeiro dia.

A disputa que dá para sustentar está nas perguntas que o portal não responde. O comprador pergunta "quanto está o metro quadrado no bairro" que ele está considerando, "o que eu preciso conferir na matrícula do imóvel antes de assinar alguma coisa" e "quais documentos eu preciso para comprar imóvel financiado". O proprietário pergunta "quanto vale meu imóvel hoje" e "quanto um corretor de imóveis cobra para fazer uma avaliação".

Existe ainda a pergunta de confiança, que decide se a conversa começa: "como saber se o corretor tem creci". Quem publica essa resposta com o próprio CRECI conferível na mesma página responde a dúvida e se apresenta no mesmo movimento.

AEO, no seu caso, é a resposta sobre o metro quadrado do bairro vir numa frase só, logo abaixo do título: a faixa de preço praticada, o tipo de imóvel a que ela se refere e o mês em que você conferiu, antes de qualquer explicação sobre a região. GEO é garantir que essa frase e a ficha do imóvel estejam no HTML entregue ao robô, porque os rastreadores das ferramentas de IA em geral não executam JavaScript, e listagem de imóvel montada só no navegador fica invisível para eles.

Nenhuma página de bairro sua passa à frente do portal por decreto. Se a IA vai citar a sua faixa de metro quadrado ou a do portal depende de quantos colegas e imobiliárias escrevem sobre o mesmo bairro e de como o buscador pesa cada domínio, e a gente não promete nem uma coisa nem outra. O que dá para controlar é a página do bairro, da matrícula ou da avaliação existir, legível, com a sua assinatura e o seu CRECI.

• "Como saber se o corretor de imóveis é confiável?"
• "Quanto vale meu imóvel hoje?"
• "Corretor de imóveis pode cobrar comissão do comprador?"
• "Corretor de imóveis pode cobrar visita?"
• "Vale a pena contratar um corretor de imóveis?"
• "Como escolher um bom corretor de imóveis?"
• "Quanto custa ITBI e escritura?"

As páginas que o site de um corretor de imóveis precisa ter

A estrutura segue as duas jornadas e a pergunta de confiança. O catálogo continua existindo, porque o comprador espera vê-lo, mas deixa de ser o centro do site.

O centro passa a ser o território. Uma página por bairro ou microrregião onde você atua de verdade é a única do site que o portal não replica por volume de estoque. Bairro onde você não trabalha fica de fora, porque página sem conhecimento real de mercado não sustenta a pergunta de quem vai morar ali.

O resto se organiza em volta disso: uma porta para o proprietário, uma página de verificação, fichas individuais e o conteúdo de processo que acompanha os meses de busca.

• Página por bairro ou microrregião: preço praticado, perfil de imóvel, tempo de venda e o que o comprador precisa saber daquela região.
• Página de avaliação no formato "quanto vale meu imóvel", com jornada curta e o PTAM como entrega.
• Página de identidade: nome por extenso, expressão profissional e CRECI no destaque da norma, e link para a consulta de inscritos do Conselho Regional.
• Ficha individual por imóvel, com URL própria, fotos reais, endereço combinado com o proprietário e número de registro quando for loteamento ou condomínio.
• Páginas de processo, uma por etapa: documentação para comprar, financiamento, ITBI e escritura, o que conferir na matrícula.
• Página de captação, explicando ao proprietário como funciona a autorização escrita de venda e o que ele recebe em troca.
• WhatsApp com o código do imóvel ou o nome do bairro já escrito na mensagem, e formulário reservado ao proprietário que prefere mandar metragem, endereço e fotos da avaliação por escrito.

Site gratuito do CRECI, plataforma de site imobiliário e onde a apareça.ai trabalha

Quem pesquisa "site para corretor de imóveis" encontra, na primeira página, dois tipos de oferta. O primeiro é do próprio conselho: o CRECI-SP oferece aos corretores inscritos uma conta de e-mail @creci.org.br, anunciou em 2018, em parceria com o Google, ferramentas para montar com ela um site gratuito, com anúncios de venda e locação, imagens, formulário de contato e armazenamento de fotos (vale confirmar com o conselho se essa ferramenta de site continua disponível), e mantém o Portal Creci, onde o inscrito publica anúncios de graça, com fotos, vídeo e painel de acessos. Para o corretor que quer uma vitrine oficial do estoque e um link para mandar ao cliente sem gastar nada, isso resolve, e é por onde vale começar. Outros Conselhos Regionais podem ter ferramentas próprias, então confira a do seu estado.

O que a ferramenta gratuita não faz por você é escrever. A presença fica dentro da estrutura do conselho, não num domínio registrado em seu nome, e ninguém ali monta a página do seu bairro, a porta do proprietário ou a resposta sobre matrícula que a busca e a IA usam para responder. Estratégia de SEO, GEO e AEO não vem no pacote, nem é o papel de um conselho de classe.

O segundo tipo são as plataformas de site imobiliário por assinatura, muitas vezes junto com o CRM. Elas entregam template, integração com dezenas de portais por XML, gestão de carteira e hospedagem, e para vitrine e operação fazem bem o trabalho. Como o texto que publicam é o mesmo que vai para os portais, o site repete anúncios de domínios muito maiores, e página de bairro ou de avaliação só existe se alguém escrever.

A apareça.ai trabalha nesse espaço, e ele convive com os dois: o Portal Creci e o CRM continuam mostrando o estoque, e o seu domínio carrega o conteúdo de bairro, avaliação e processo. O texto sai do que você responde todo dia no WhatsApp: a gente entrevista você, escreve, e você revisa, porque o dado de mercado e a responsabilidade perante o CRECI são seus.

O começo é um diagnóstico gratuito. A gente pesquisa o seu nome e o seu número de CRECI do jeito que o comprador indicado pesquisa, busca o seu bairro de atuação com "metro quadrado" e "apartamento à venda", e mostra o que aparece hoje, quem responde no seu lugar e qual página faria mais diferença primeiro.

• Nenhuma promessa de que a sua página de bairro vá ficar em primeiro no Google ou ser citada pela IA no lugar do portal.
• Nenhuma meta de captação prometida: quantos proprietários pedem avaliação depende do bairro, da concorrência na mesma rua e da sua carteira.
• Nenhuma vitrine inflada com imóvel que você não tem autorização escrita para anunciar.
• Revisão sua antes de publicar, porque dado de mercado e sigilo de cliente são responsabilidade do corretor.

Perguntas frequentes